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幕墻玻璃砸死小學(xué)生，73戶業(yè)主連帶賠償

     2006年5月31日傍晚，深圳市XX區(qū)的小學(xué)四年級(jí)學(xué)生小宇興沖沖地走在回家的路上，哪知在離家僅剩200米的地方，他被一塊從天而降的玻璃砸中，不幸身亡。隨后，小宇父母將XX大廈北側(cè)73戶業(yè)主和物業(yè)公司一起告上了法庭。法院判決73戶業(yè)主每戶賠償4000元

。

近些年來(lái)，在上海、廣州、深圳、廈門(mén)、沈陽(yáng)、成都等城市，先后發(fā)生多起既有幕墻玻璃自爆導(dǎo)致人員傷亡、財(cái)物損毀的事件。比如，2016年6月17日，四川省XX市XX住宅小區(qū)，一個(gè)中年業(yè)主（男子）被高空墜落的幕墻玻璃擊中頭部，不治身亡。據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道：2016年11月28日，南方某城市的XX高級(jí)商務(wù)大樓的幕墻玻璃發(fā)生爆裂。該大樓自2011年9月開(kāi)業(yè)以來(lái)，已發(fā)生至少7次媒體有報(bào)道的玻璃自爆事件……

類似這種幕墻玻璃自爆、開(kāi)啟扇脫落導(dǎo)致人員傷亡，財(cái)物受損，不僅可能給同一棟樓的業(yè)主帶來(lái)法律責(zé)任，還可能導(dǎo)致業(yè)主與物管產(chǎn)生糾紛矛盾，甚至物管被告上法庭，類似案例在北京、湖南、新疆等多個(gè)省市都有發(fā)生。其中有些案例，因?yàn)槲锕艿墓芾硎韬霾坏轿唬�法院判決物管承擔(dān)部分甚至全部責(zé)任，這對(duì)物管的形象具有較大的負(fù)面影響。

通過(guò)這些案例，引起四個(gè)方面的思考：

一、幕墻物業(yè)安全事故時(shí)有發(fā)生，不容忽視；

二、幕墻物業(yè)發(fā)生安全事故，如果存在使用、管理上的疏忽或者過(guò)錯(cuò)，同樓業(yè)主以及物管難以“全身而退”。

三、較之普通墻體，幕墻物業(yè)更加特殊，管理難度更大，也對(duì)物管提出了更高、更專業(yè)的要求。

四、物管必須高度警醒，防患于未然，采取有力措施妥善管理幕墻物業(yè)。

“老年幕墻”安全事故頻發(fā)，城實(shí)上空的“不定時(shí)炸彈”

我國(guó)的建筑幕墻目前大約12億平方米，大部分集中在北上廣深等大城市。有相當(dāng)大一部分是上個(gè)世紀(jì)八九十年代修建。按照《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可靠性統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，建筑幕墻的設(shè)計(jì)使用年限為25年。1991年以前建造的建筑幕墻都已經(jīng)是“超齡服役的老年幕墻”。比如，1981年廣州交易會(huì)完成的第一個(gè)玻璃幕墻，1984年建造的北京長(zhǎng)城飯店玻璃幕墻，1986年建造的我國(guó)第一個(gè)全隱框玻璃幕墻深圳發(fā)展中心大廈，都已有30年以上歷史。

根據(jù)自然規(guī)律，老年人往往各種疾病多發(fā)、高發(fā)、頻發(fā)，“老年幕墻”的質(zhì)量安全狀況也是如此。著名幕墻專家、安德信幕墻董事長(zhǎng)王文歡先生形象地指出，它們就像一顆顆“不定時(shí)炸彈”高懸在城市的上空，不知道什么時(shí)間“爆炸”，其破壞力與心理影響，甚至比夠預(yù)知時(shí)間的“定時(shí)炸彈”更可怕！

 根據(jù)《中國(guó)門(mén)窗幕墻行業(yè)技術(shù)及市場(chǎng)分析報(bào)告》披露（杜繼予編著，中國(guó)建材工業(yè)出版社出版）：深圳市近期對(duì)25年以上既有幕墻安全狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近30%的幕墻發(fā)生開(kāi)啟扇整體脫落的現(xiàn)象，特別是在臺(tái)風(fēng)季節(jié)，出現(xiàn)的現(xiàn)象更為嚴(yán)重，有的幕墻幾乎每年都有開(kāi)啟扇脫落的現(xiàn)象。

      說(shuō)起幕墻物業(yè)安全隱患，很多人可能只知道玻璃自爆、開(kāi)啟扇掉落等比較“震撼”的問(wèn)題，其實(shí)，幕墻物業(yè)安全隱患涉及到多個(gè)方面。

近些年來(lái)，安德信幕墻與北京、廣州、成都、廈門(mén)、西安等省市的物業(yè)管理協(xié)會(huì)合作，對(duì)包括機(jī)場(chǎng)、高鐵站、星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、居民小區(qū)在內(nèi)的多個(gè)幕墻建筑，進(jìn)行實(shí)地勘察與安全隱患的檢測(cè)鑒定與維修維護(hù)，安德信幕墻總結(jié)發(fā)現(xiàn)其安全隱患主要有九大種類：

一、開(kāi)啟扇變形、漏水、脫落;

二、玻璃自爆; 

三、板塊（玻璃、石材、鋁板等）脫落:

四、中空玻璃失效（影響建筑外觀、能耗增大，使業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益受損）

五、密封膠老化、失效與漏水；

六、結(jié)構(gòu)膠老化、變色、脫粘；

七、拉索問(wèn)題（幕墻建筑內(nèi)部受力失衡引發(fā)。造成其他一些拉索受力的不正常增大，最終引起桿件變形，拉索超載，存在較大安全隱患）；

八、其他結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題（埋件問(wèn)題、主龍骨連接及主次龍骨連接問(wèn)題、鋼鋁結(jié)合中鋼和鋁互相配合連接問(wèn)題，以及最容易出現(xiàn)的銹蝕問(wèn)題）

九、幕墻石材破裂、掉落等。

以上9種常見(jiàn)問(wèn)題，除開(kāi)四、五兩種問(wèn)題、不會(huì)直接導(dǎo)致人員傷亡，其他7種問(wèn)題都可能直接或者間接導(dǎo)致人員傷亡。比如，結(jié)構(gòu)膠老化，脫黏，導(dǎo)致玻璃與框體的粘結(jié)不牢固，出現(xiàn)幕墻玻璃或者開(kāi)啟扇松動(dòng)脫落，砸傷甚至砸死行人，危害極大。

 然而，這些安全隱患由于位置隱秘、特殊，不易發(fā)現(xiàn)；或者反復(fù)發(fā)生、大面積發(fā)生，防不勝防；令業(yè)主和物業(yè)公司非常頭痛。不僅嚴(yán)重影響物業(yè)的安全使用，還影響物業(yè)的美觀，并且維修難度很大，即使具有幕墻維保資質(zhì)的專業(yè)公司處理起來(lái)也非常棘手，那些不具備相關(guān)資質(zhì)和安全生產(chǎn)許可證的企業(yè)，缺乏合法資質(zhì)、相關(guān)技術(shù)和專用設(shè)備，根本無(wú)法解決這些問(wèn)題。

多方聯(lián)動(dòng)消除幕墻隱患，業(yè)主、物管共同維護(hù)居住安全

現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，很多業(yè)主和物管對(duì)幕墻檢測(cè)鑒定與維修維護(hù)的相關(guān)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范知之甚少，心有余而力不足，想做好幕墻物業(yè)的管理工作，又不知道從哪里入手？

2016年10月26日，在四川省“都江堰市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)培訓(xùn)大會(huì)”上，

王文歡先生就幕墻物業(yè)的安全隱患與管理維護(hù)做了主題演講，

并和物業(yè)公司負(fù)責(zé)人討論交流。

經(jīng)過(guò)多年摸索與實(shí)踐，安德信幕墻總結(jié)了一套比較成熟的幕墻物業(yè)管理模式：“物業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，多方聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化宣傳教育，提前預(yù)防消除幕墻物業(yè)安全隱患”。并在北京、廣州、西安、成都、都江堰等城市進(jìn)行推廣，取得比較明顯效果，在此，愿意和大家討論分享。其具體步驟為：

 一、由物業(yè)管理協(xié)會(huì)牽頭，召集所轄區(qū)域的物管公司、業(yè)主代表等，進(jìn)行為期3—6小時(shí)，以關(guān)注公共安全、合理使用維護(hù)幕墻物業(yè)為主題的專題講座。

 二、由1--2名物管專家結(jié)合轄區(qū)實(shí)際情況，從幕墻物業(yè)安全事故的高發(fā)性、危害性，以及對(duì)業(yè)主和物管公司和諧關(guān)系的破壞性等方面，講解加強(qiáng)幕墻物業(yè)管理的特殊性、重要性、必要性。

三、由1—2名幕墻專家，從相關(guān)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等角度，系統(tǒng)講解幕墻物業(yè)的檢測(cè)預(yù)防、隱患排查與維修維護(hù)的方法、措施（現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)以及在小區(qū)宣傳欄、業(yè)主微信群，發(fā)布幕墻物業(yè)管理的宣傳資料）

 四、安排2—3名業(yè)主代表發(fā)言，與會(huì)者討論座談，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)由業(yè)主等共同籌集資金，由物管公司牽頭，聘請(qǐng)具有合法資質(zhì)的專業(yè)幕墻公司，對(duì)幕墻物業(yè)進(jìn)行檢測(cè)鑒定與維修維護(hù)。

 五、會(huì)議之后，物管公司負(fù)責(zé)相關(guān)事宜的跟進(jìn)與落實(shí)。

包括幕墻物業(yè)在內(nèi)的住宅、商鋪、辦公大樓等等，是業(yè)主安身立命的棲身之地，也是品質(zhì)生活的心靈寄托。業(yè)主十分珍惜物業(yè)的安全性、舒適性，只要講清法規(guī)、講明白輕視幕墻物業(yè)管理可能導(dǎo)致的嚴(yán)重后果，一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主都會(huì)積極配合物管公司進(jìn)行幕墻物業(yè)安全檢測(cè)與維修維護(hù)。這樣，不僅可以提前預(yù)防、消除幕墻物業(yè)的安全隱患，更能夠提前化解潛在的糾紛與矛盾，將物管水平提升到一個(gè)新高度，也會(huì)使物管與業(yè)主的關(guān)系更加融洽和諧。

相關(guān)鏈接：幕墻物業(yè)維護(hù)管理的相關(guān)法規(guī)

   《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可靠性統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，建筑幕墻的設(shè)計(jì)使用年限為25年。

2003年，國(guó)家建設(shè)部頒布《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》，要求在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，應(yīng)對(duì)幕墻工程進(jìn)行一次全面檢查（由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行）；此后每五年應(yīng)檢查一次，檢查項(xiàng)目包括幕墻整體有無(wú)變形、錯(cuò)位、松動(dòng)等；開(kāi)啟扇是否啟閉靈活，等等（因?yàn)檫^(guò)了二年的質(zhì)保期，應(yīng)該是維護(hù)人（業(yè)主或者業(yè)主委托的安全責(zé)任人）進(jìn)行檢查）

 2006年，國(guó)家建設(shè)部頒布《既有建筑幕墻安全維護(hù)管理辦法》，其中第八條規(guī)定：（一）建筑物為單一業(yè)主所有的，該業(yè)主為其建筑幕墻的安全維護(hù)責(zé)任人；（二）建筑物為多個(gè)業(yè)主共同所有的，各業(yè)主應(yīng)共同協(xié)商確定一個(gè)安全維護(hù)責(zé)任人，牽頭負(fù)責(zé)建筑幕墻的安全維護(hù)。